洋房和多层住宅是两种常见的房屋类型，它们有以下几个区别：
1. 建筑结构：洋房一般是指独栋或半独栋的别墅式建筑，通常只有一层或少数几层。多层住宅则是指多层楼的住宅建筑，可以有多个楼层，每层通常有多个住房单元。
2. 空间和隐私：洋房由于拥有独立的占地面积，一般拥有更大的空间和私密性，具有独立的花园、车库等。而多层住宅通常是垂直堆叠的，居住空间相对较小，同时与其他住户共享一些公共设施，如电梯、楼梯等。
3. 形式和外观：洋房一般具有独特的设计和建筑风格，可以根据个人喜好进行装饰和改造。多层住宅一般具有类似的设计和外观，往往是一座大楼或建筑群。
4. 居住形式和社区环境：由于空间和私密性的差异，洋房通常适合更独立和私密的居住形式，适合追求更宁静和舒适生活的居民。多层住宅则适合那些希望更紧凑和方便的居住形式，通常位于城市或社区中心，靠近商业区和公共交通。
需要注意的是，洋房和多层住宅并不是严格的划分，具体的房屋类型和名称可能会因不同地区和国家的习惯和规定而有所不同。以上是一般情况下的区别，具体情况还需根据当地的建筑规划和市场情况来确定。
以下是我的回答，洋房和小区房的区别主要体现在建筑形态、居住舒适度、物业费用以及公摊面积等方面。
首先，洋房的建筑形态通常是6层以下的多层板式建筑，其建筑风格更偏向国外，绿化率较高，且通常位于郊区，可能会赠送花园和露台。而小区房则包括多层、小高层和高层，高层楼房一般会设置电梯。
其次，洋房由于其低密度和大面积的设计，居住舒适度通常较高。而小区房的舒适度则因楼层和户型的不同而有所差异。
此外，洋房的物业费用通常较高，因为其服务和设施更为全面。而小区房的物业费用则相对较低。
最后，洋房的公摊面积较小，房屋的使用率较高。而小区房的公摊面积则较大，尤其是高层住宅。